法律论文

•  律师与资信调查服务

律师与资信调查服务

背景：

一、源于对律师业务拓展的领域的认识；

二、源于商务调查等所谓私家侦探的客观存在；

三、源于资信调查行业的前景。

主题词：律师 资信调查

把律师与资信调查服务放在一起，是因为我始终认为资信调查服务是律师的一项业务。在此有必要罗列一下一组数据： 2003 年上海所有律师事务所中营业额超过 2000 万元的律师事务所有 12 家，宁波所有律师事务所中营业额超过 1000 万元的律师事务所是 0 家，而新华信公司全年出具资信报告约 3 万份，营业收入逾 2000 万元，华夏公司全年出具资信报告也接近 2 。 5 万份，营业收入也接近 2000 万元。上述数据的对比会让我们吃惊甚至不能接受。但是事实如此。在此本人结合自己多年从事资信调查的经验及与新华信公司，华夏公司等其他国内外知名的信用公司合作的经验，对于律师与资信调查服务做一阐述。
一、 对于资信调查的认识
1 、 何谓资信调查？
资信调查是信用风险管理中最普通、最基本的业务，她是专业机构代理客户对交易另一方的资金、信用等方面的情况进行的深入调查和评估，供客户在选择交易伙伴、确定结算方式和信用限额或者处理逾期帐款、纠纷等决策过程中参考。
2 、 何时需要使用资信调查？
（ 1 ）、与新客户第一次往来交易时；
（ 2 ）、老客户的资料超过一年时；
（ 3 ）、客户改变交易方式时；
（ 4 ）、遇有重大合作项目时；
（ 5 ）、客户的定单骤增或骤减时；
（ 6 ）、处理与客户的各种纠纷时。
3 、资信调查的内容
资信调查一般包括以下内容：
（ 1 ）、公司概要：介绍公司基本情况；
（ 2 ）、公司背景：介绍公司的注册业务情况、历史、隶属关系、股东及行政人员资料、所在地区、办公场地情况；
（ 3 ）、业务情况：介绍公司的业务范围、现在的供货来源、市场分布、收付款习惯；
（ 4 ）、付款记录：介绍公司以往对外付款记录及最高信用额及信用期，从而反映其付款习惯和资金情况；
（ 5 ）、财务情况：介绍公司财务情况及营业额发展趋势；
（ 6 ）、银行往来：主要往来银行及关系
（ 7 ）、公共记录：介绍公司的法律诉讼，抵押记录等；
（ 8 ）、综合评估：对与该公司交易时应注意的问题，应采取的结算方式、信用额度等进行评估，并提供法律意见书。
4 、 资信调查的作用
（ 1 ）、避免和减少信用风险的发生。企业经常会遇到因债务人故意赖帐或破产等原因，而蒙受无法收回货款、帐款、货物或其他财产的损失，为防患于未然，通过资信调查，在交易之前了解对方的资信状况，则能避免和减少未来此种信用风险的发生。
（ 2 ）、促进和协助买卖交易的进行。无任国内或者国际贸易，买方所重视的是卖方的交货（包括品质、数量、期限），而卖方所重视的则是买方的付款。通过资信调查，买卖双方可及时了解对方的信用情况，既减少了风险、损失和纠纷的发生，又可以根据彼此的信用程度决定付款条件。卖方由于对收取货款确实有把握，所以可用比较低廉的价格供应货物，使交易更加灵活，而买方既可用廉价的价格进货，又可对收取货物的品质、数量、期限等有信心，使市场和经营更易扩充，资信调查使买卖双方之间的交易更加安全、顺利。
（ 3 ）、引导和推动投资双方的合作。随着国际之间投资的日益频繁，资信调查显得越来越重要。通过资信调查，让投资双方在合作前充分了解对方的信用状况，既有利于双方在谈判中争取最优惠的条件，也有利于双方未来合作的健康发展，从而减少投资风险，避免盲目投资，制止商业骗局。
5 、 资信调查与目前流行的商务调查的区别
目前社会上普遍流行一种所谓的商务调查，我们仔细拨开它的外衣，发现这种所谓的商务调查基本上局限在对婚姻忠诚度的调查，对于帐务的催讨等，他们采用的调查方式基本上是盯梢，跟踪，拍摄等，他们往往被人们称之为“私家侦探”，而他们自己也往往将自己归于此类性质，有商务公司将自己取名为“邦德”，有商务公司的网站域名就是“ 007 ”等等。我们在此无须去讨论它的合法性，因为这种讨论已经很多，也是永远没有结果的。本人始终认为，资信调查与此类商务调查完全有本质的区别，这从上面陈述的资信调查的定义，内容，作用等方面就不难看出。
二、 律师与资信调查服务
1 、 律师对于资信调查的看法
目前，绝大部分的律师将资信调查往往理解为对企业资产的调查，这是片面的，而且律师往往将资信调查使用在纠纷发生之后，这更多地违背了资信调查使用的初衷。同时律师往往认为资信调查这种业务是低档业务，不及一提，所以往往把对企业的资信调查看的很轻，这样直接的结果就是“官司赢了，当事人掏的钱更多了，因为无可供执行的财产”。

2 、 律师从事资信调查有以下优势：

（ 1）、收集资料方便。法律赋予律师的调查权使得政府机构的文件档案只对律师和相关人员开放，这也是许多咨询公司、会计师事务所与律师或律师事务所联手经营的原因。

（ 2）、调查角度不同。律师是以法律的眼光对所收集的资料进行分析和评估，比如，同样是资产，律师关心的是某企业对该资产是否享有法定的支配处分权，而会计师更多的是关心的是资产的量。

（ 3）、调查结果对经营决策的效果不同。为了规避委托人的经营风险，律师可以根据调查结果，依据法律规定，通过一些因素的嫁接，设计符合客户需求的解决方案供客户选择，甚至直接为客户提供所需的法律文本。

3、资信调查给律师带来什么

（ 1）、资信调查使律师对于被调查的企业有了比较深入的了解，从而有助于律师针对被调查企业的情况将被调查企业发展为自己的客户，并且针对被调查企业的实际情况有的放矢的提供法律服务。

（ 2）、资信调查使律师有必要充实自己的财务知识，将会计师和律师融为一体能使自己为企业提供的服务更加全面的和有效。

（ 3）、资信调查可以使我们在代理与被调查企业进行谈判和诉讼等一系列诉讼和非诉讼事务时游刃有余。

4、律师开展资信调查的业务渠道

（ 1）、首先可以从自己原有的客户入手，对他们将以引导，让他们树立这个意识，让他们觉得对客户进行资信调查就好比吃饭前洗手，这是一种良好的习惯。

（ 2）、其次可以发展新的客户，包括国内的和国外的，最主要的让他们知道我们能够提供这方面的服务，而且质量、时效都是一流的。

（ 3）、再次，我们可以联系各地的专业咨询公司，各地的律师事务所，进行横向的发展，利用各地的优势开展资信调查业务。

5、开展资信调查的局限性

（ 1）、目前我们政府部门的信息公开化和透明度不够。

（ 2）、各个政府部门各自为政，每个部门并没有将自己掌握的信息与其他部门共享，极大的浪费社会资源。

（ 3）、社会的诚信度不够，我们得到的信息往往有很大的水分。

三、律师开展资信调查服务的前景

律师开展资信调查服务不光可以直接获得经济效益，其隐藏的间接效益更是巨大的，当其他律师还不知道从哪里开展业务时，你从资信调查服务中获得了被调查企业的信息，从而使你可以去开拓新的客户。律师的业务从来都是连锁的，一旦走上良性循环，它就会使你立足于这一行。

所以，我把开展资信调查服务作为自己从事律师业务的一块敲门砖，他能让我在律师这一行越走越宽，我相信这对许多律师都有启迪作用。

二、 如何看待目前中国房地产市场

如何看待目前中国房地产市场

摘要 房地产市场价格的持续快速增长，导致了国家必须加强宏观调控， 2005 年的宏观调控既有指导性的“国八条”和温总理对房地产行业的“八点意见”，又有七部委联合出台的交易征税、期房限转，加大经济房建设与供应等八条具体办法等等。为此，有必要结合上述一些房产新政策理性地分析一下中国房地产市场存在的问题及未来

的走向。

主题词 房地产 房价 宏观调控

一、出台相关宏观调控政策的背景

1998 年之际，房地产市场是绝对的冰川期，那时房价低迷，一方面受亚洲金融危机的影响，许多房产公司纷纷倒闭，烂尾楼比比皆是，另一方面福利分房等政策因素导致市场的购买力不强。 1999 年开始，房市开始回升，再直接地加上按揭政策的推出，房产市场迎来了春天，之后，房产价格快速增长，截止至 2004 年底，全国各大中城市的房价普遍涨到了一定的高度，尤其是长三角地区，据调查，温州的房屋均价已经到了 9278 元，其他一些城市也处于比较高的价位。 *1* 房地产业作为国民经济的支柱产业，要以促进起健康、科学发展为目标，而上述这些价格价格明显是不正常的，从而必然会引发国家一系列宏观调控政策出台。

二、房价持续快速增长的原因

房价持续快速增长不是完全由于人为因素导致的，究其原因，本人认为有以下几方面因素的影响。

（一）可供建设用地的减少，这是导致房价上涨的最基本的因素。可供建设用地的减少这是不容质疑的客观事实，据报道北京的建设用地只能再供应 30 年。 *2* 土地作为可再生资源在减少，房屋的价格增长是必然的。

（二）房产开发商的利润过高。导致许多房产开发商投入大量资金开发房产，并且采取一系列的手段，吸引社会资金来购买房产，从而产生了很多的房产投机商，投机的各种行为促使房价在攀升。

（三）其他投资环境不理想，一方面银行利息太低，再加上利息税，使大量资金无法被吸引到存款中来，从而使人们发现光租金的回收就足够支付按揭，于是大量的资金流向了房市；另一方面股市低迷，也使得大量的资金流向了房产。大量的资金流向房市后，使市场的供求关系发生了变化，变成了卖方市场，从而抬升了房价。

三、抑制房价持续快速增长的对策

针对目前国家出台的一系列宏观调控政策，主要有以下几方面的对策： *3

（一）、强化规划调控，改善住房供应结构

规定了各地应明确普通商品住房和经济适用住房的建设规划。严格控制低密度、高档住房的建设。并加强房地产开发项目的规划许可监管。　　

（二）、加大土地供应调控力度，严格土地管理

规定了各地应根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间。同时规定要严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法制止 “炒买炒卖”土地行为。加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为。　　 （三）、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管

规定要充分运用税收等经济手段调节房地产市场，加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。

（四）、加强房地产信贷管理，防范金融风险

规定要加强对房地产开发 贷款 和个人住房抵押贷款的信贷管理，调整和改善房地产贷款结构。严格控制不合理的房地产贷款需求，防范贷款风险。

（五）、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费

　　为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。

（六）、加强经济适用住房建设，完善 廉租住房 制度

规定各地要落实经济适用住房项目招投标的制度，加强经济适用住房建设，严格实行政府指导价，控制套型面积和销售对象，切实降低开发建设成本。着力扩大廉租住房制度覆盖面，加快解决最低收入家庭基本住房需要。

（七） 、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为

　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。同时规定要严格房地产开发企业和中介机构的市场准入，依法严肃查处违法违规销售行为。

（八）、加强市场监测，完善市场信息披露制度

　　规定各地要加快建立健全房地产市场信息系统，加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测。要加强舆论引导，增强政策透明度，稳定市场心理预期，促进市场理性发展。

除上述宏观调控政策以外，本人认为还可以从以下几方面来抑制房价。

（一）、为股市创造好的投资环境， 2005 年 1 月 24 日起，国家已作出了调整证券（股票）交易印花税税率，由 2% 调整为 1% ，同时须加强对上市公司的监管，严防欺诈、虚假等打击投资者信心的事情发生。

（二）、提高银行存款的利息，取消利息税，因为目前存款的利率已低于物价上升的指数。同时提高贷款利率，并且区分不同的贷款项目实行不同的利率，对于农业产品，基本产品进行扶持，实行低利率甚至贴息，对某些发展过快过猛的产业实行高利率，使整个国民经济和谐发展。

（三）、扶持投资咨询机构，增加投资者的理性投资概念，减少盲目投资。
（四）、增开物业税，物业税的开设，有助于改变房市的供求关系，从而最终达到抑制房价的目的。

四、房市走向

宏观调控的实施会使房市出现供过于求的格局 , 整个房地产市场的大势趋 ” 淡 ” ，经宏观调控后全国房市价格的普遍回落，房价其实只是上涨过快，房价不可能出现大跌等崩盘现象，价格严重背离价值的房价在宏观调控后将理性地回归。

注释

*1* 〈〈个人理财杂志〉〉关于 37 个大中城市人均收入和房价的排名

*2* www.sina.com .cn 2005 年 5 月 29 日新浪主页房产栏目